Mallas y bloqueos de ventanas: lo que cambia en la Ley de Copropiedad con la Ley N° 21.842
El 23 de septiembre de 2026 se publicó en el Diario Oficial la Ley N° 21.842. Esta norma modifica la Ley N° 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria con un objetivo concreto: prevenir las caídas accidentales desde edificios en altura. La discusión no es nueva. Una de las mociones que dio origen a esta ley se presentó en el Senado en 2014, cuando todavía regía la antigua Ley N° 19.537. Esa moción buscaba impedir que los reglamentos de copropiedad restringieran las medidas de seguridad que los propietarios instalaban en balcones y ventanas. Más de una década después, esa idea se convierte en ley y además se amplía.
El primer cambio afecta directamente a los reglamentos de copropiedad. Se agrega un nuevo párrafo a la letra b) del artículo 8°, que prohíbe al reglamento impedir a propietarios, copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título instalar sistemas de seguridad adicionales, permanentes y resistentes para evitar caídas. La ley da como ejemplos las mallas de protección de alta resistencia, los sistemas de bloqueo o limitación de apertura de ventanas y otros mecanismos que cumplan las instrucciones de la Secretaría Ejecutiva de Condominios. En la práctica, se acaban las cláusulas que prohibían las mallas "por estética" o para mantener la uniformidad de la fachada.
Eso no deja a la comunidad sin herramientas. El mismo precepto permite que el reglamento fije estándares mínimos de calidad para estos dispositivos, además de condiciones de instalación y mantención, para conservar el orden, la homogeneidad y la seguridad del edificio. Así, la comunidad ya no puede decidir si se instala una malla, pero sí puede regular cómo se instala: color, material, tipo de anclaje o empresa certificada, por ejemplo. Este cambio rige desde la publicación de la ley, por lo que conviene que las administraciones revisen sus reglamentos y ajusten las cláusulas que hoy resulten contrarias a la nueva norma.
El segundo cambio es más profundo, porque pasa de una facultad a una obligación. Se crea un nuevo Párrafo 4° en el Título VII, "De la seguridad del condominio", con el artículo 43 bis. Esta norma obliga a implementar medidas de seguridad idóneas contra caídas en toda unidad destinada a vivienda ubicada sobre el primer piso donde residan niños o niñas de hasta doce años, o personas con necesidades especiales que tengan un mayor riesgo de caídas. La obligación alcanza a los sectores de la unidad que presenten riesgo de caída y a los bienes comunes asignados en uso y goce exclusivo a ella, como terrazas o balcones de uso exclusivo. El obligado es quien ocupa la vivienda, sea copropietario, arrendatario u ocupante a cualquier título. Por lo tanto, en un departamento arrendado, la carga recae también sobre el arrendatario.
La obligación nace desde que se cumple alguna de esas circunstancias, por ejemplo, cuando llega a vivir un niño pequeño a la unidad. Quien quede obligado debe además informar al administrador sobre la instalación y entregarle los antecedentes documentales que correspondan. La Secretaría Ejecutiva de Condominios queda facultada para dictar instrucciones generales sobre la aplicación del artículo, conforme al artículo 97 de la ley. Esas instrucciones serán clave para precisar qué se entiende por medidas "idóneas" y quiénes son "personas con necesidades especiales", conceptos que la ley deja abiertos.
La ley también aborda la responsabilidad de quienes venden e instalan estos sistemas. El fabricante, proveedor o instalador responderá por las fallas o defectos de las medidas de seguridad conforme a la Ley N° 19.496 sobre Protección de los Derechos de los Consumidores, cuando corresponda. Esto se suma a la responsabilidad civil que proceda según las reglas generales. Para las familias, esto significa que una malla defectuosa o mal instalada abre la puerta a reclamar como consumidores y, eventualmente, a una indemnización de perjuicios.
Hay un punto importante sobre los plazos. El artículo transitorio establece que la obligación del artículo 43 bis será exigible veinticuatro meses después de la publicación de la ley, es decir, a partir del 23 de septiembre de 2028. En cambio, la prohibición de que los reglamentos impidan instalar estos sistemas rige desde ya. Las comunidades y los residentes tienen, entonces, dos años para adecuarse, informarse y esperar las instrucciones de la Secretaría Ejecutiva de Condominios.
En síntesis, la Ley N° 21.842 cambia el equilibrio entre la estética del edificio y la seguridad de sus habitantes, dando prioridad a esta última. Si usted es administrador, miembro de un comité de administración, propietario o arrendatario de un departamento donde viven niños, conviene revisar desde ahora el reglamento de copropiedad y planificar la instalación de las medidas que correspondan. En Lepimán Abogados podemos asesorarle en la adecuación de reglamentos de copropiedad y en los conflictos que surjan con la aplicación de esta nueva normativa.